Proroga della compravendita pattuita, il preliminare va trascritto di nuovo

Se il termine di stipula del contratto definitivo previsto dal preliminare sia più lungo di tre anni, o in caso di proroga che eccede detto termine, il preliminare dovrà essere nuovamente trascritto, e la nuova trascrizione prenderà il grado dal momento della sua esecuzione, con salvezza dei diritti dei terzi che abbiano trascritto un titolo sull'immobile anteriormente ad essa (Cassazione n. 7634/2025).

Contratto preliminare di compravendita, proroga del termine per la stipula del definitivo opponibile ai terzi solo se trascritta
"Entrambi i termini previsti dall'art. 2645 bis c.c. corrispondono ad interessi di carattere generale; mentre il primo è prorogabile dalle parti mediante atto che venga trascritto prima della scadenza del termine annuale dalla data prevista ab origine per la stipula del definitivo, il secondo non è in alcun modo disponibile dalle parti, per cui qualora il termine di stipula del contratto definitivo previsto dal preliminare sia più lungo di tre anni, oppure in caso di proroga su comune accordo delle parti che ecceda detto termine, il preliminare dovrà essere nuovamente trascritto, e la nuova trascrizione prenderà il grado dal momento della sua esecuzione, con salvezza dei diritti dei terzi che abbiano trascritto un titolo sull'immobile anteriormente ad essa".
A stabilirlo è la sentenza n. 7634 del 22 marzo 2025, della Corte di cassazione, che ha accolto il ricorso di un istituto di credito volto ad ottenere la dichiarazione di inefficacia della trascrizione del contratto preliminare di compravendita di bene immobile, stipulato in qualità di promittente venditore da un suo debitore, perché la trascrizione del contratto di compravendita è stata effettuata oltre un anno dopo la data convenuta dalle parti per la stipula del definitivo.

La vicenda
Una banca conveniva in giudizio le parti di un contratto preliminare di compravendita di bene immobile e chiedeva al Tribunale adito di dichiarare l'inefficacia della relativa trascrizione perché il contratto di compravendita era stato trascritto l'11 aprile 2012, cioè oltre un anno dopo il 9 ottobre 2009, termine previsto dalle parti per la stipula del definitivo.
Il Tribunale rigettava la domanda ritenendo che l'intervenuto decorso del termine di un anno dalla data convenuta per la stipula del definitivo potesse essere rilevato solo dalle parti, con conseguente efficacia del contratto per i terzi essendo stato rispettato il termine triennale di efficacia della trascrizione del contratto preliminare.
La Corte di appello dichiarava invece inefficace, nei confronti dell'istituto di credito, la trascrizione del contratto preliminare di compravendita, perché il contratto di compravendita è stato trascritto dopo la scadenza del termine di un anno dalla data che le parti avevano indicato, nel predetto accordo preliminare, per la firma del definitivo.
Avverso la decisione della Corte d'appello veniva proposto ricorso per cassazione.

La decisione della Corte di cassazione
Per comprendere la delicatezza della questione giuridica oggetto di decisione è necessario considerare che l'articolo 2645-bis cc consente la trascrizione dei contratti preliminari dei contratti di cui ai numeri 1), 2), 3) e 4) dell'articolo 2643 cc, il più importante dei quali è il contratto preliminare di compravendita, per permettere al promissario acquirente di non essere pregiudicato dalle formalità (trascrizioni e iscrizioni) pregiudizievoli eseguite contro il promittente venditore nel tempo intercorrente tra la stipula del preliminare e la stipula del definitivo.
In sostanza, la trascrizione del contratto preliminare consente di considerare come trascritto al momento dell'esecuzione di tale formalità il contratto definitivo, svolge cioè una funzione anticipatoria degli effetti della trascrizione del secondo contratto, funzione comunemente identificata con la locuzione "effetto prenotativo".
In considerazione dei rilevanti limiti che l'effetto prenotativo prodotto dalla trascrizione del contratto preliminare impone ai diritti dei creditori del promittente venditore il legislatore ha stabilito dei termini di efficacia per tale formalità e precisamente ha previsto che: "Gli effetti della trascrizione del contratto preliminare cessano e si considerano come mai prodotti se entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la conclusione del contratto definitivo, e in ogni caso entro tre anni dalla trascrizione predetta, non sia eseguita la trascrizione del contratto definitivo o di altro atto che costituisca comunque esecuzione del contratto preliminare o della domanda giudiziale di cui all'articolo 2652, primo comma, numero 2)." (articolo 2645-bis, comma 3, del codice civile).
Perché, dunque, la trascrizione del contratto definitivo possa beneficiare dell'effetto prenotativo conseguente alla trascrizione del contratto preliminare è necessario non solo che la seconda formalità sia eseguita entro tre anni dall'esecuzione della prima, ma che sia eseguita anche entro un anno dalla data convenuta dalle parti per la stipula del definitivo.
Secondo la Suprema Corte entrambi i termini previsti dall'articolo 2645-bis cc corrispondono ad interessi di carattere generale, perché la trascrizione "costituisce istituto preposto alla tutela dei terzi: le norme sulla trascrizione, infatti, regolano l'opponibilità del contratto nei confronti di questi ultimi. Ne deriva che l'approccio alla disposizione deve tener conto innanzitutto della sua destinazione, appunto rivolta a proteggere non già gli interessi delle parti stipulanti, bensì dei soggetti estranei alla stipulazione.".

Alla luce di tale rilievo ha ritenuto che il termine triennale previsto dall'articolo 2645-bis cc debba essere considerato come termine massimo di efficacia della trascrizione del contratto preliminare e che quindi non sia nella disponibilità delle parti che non possono prorogarlo. Conseguentemente "qualora il termine di stipula del contratto definitivo previsto dal preliminare sia più lungo di tre anni, oppure in caso di proroga su comune accordo delle parti che ecceda detto termine, il preliminare dovrà essere nuovamente trascritto, e la nuova trascrizione prenderà il grado dal momento della sua esecuzione, con salvezza dei diritti dei terzi che abbiano trascritto un titolo sull'immobile anteriormente ad essa".
Il termine annuale, decorrente dalla data fissata dalle parti per la stipula del definitivo, è invece per la Suprema corte prorogabile, purché la proroga sia convenuta e trascritta prima della scadenza di detto termine.
In sostanza, una volta che sia decorso il termine annuale, come anche nel caso in cui sia decorso il termine triennale, la trascrizione del contratto preliminare ha definitivamente perso efficacia e non è di conseguenza possibile una proroga di tale efficacia che importerebbe una reviviscenza della formalità a danno dei terzi che sulla sua inefficacia abbiano fatto affidamento.
Anche in tali casi "il preliminare dovrà essere nuovamente trascritto, e la nuova trascrizione prenderà il grado dal momento della sua esecuzione, con salvezza dei diritti dei terzi che abbiano trascritto un titolo sull'immobile anteriormente ad essa".
La decisione della Suprema corte fornisce in tal modo chiarimenti estremamente utili per evitare incertezze in una materia complessa ed estremamente come quella del funzionamento dei termini di efficacia della trascrizione del preliminare.

Da Fisco Oggi