“Prima casa” solo all’abitazione se il terreno accanto non è pertinenza

In caso di acquisto di un'abitazione e di un terreno adiacente, senza che sia attestata la destinazione del terreno a pertinenza del fabbricato nè sia evidenziata la volontà dell'acquirente di creare il vincolo pertinenziale tra i due beni, l'agevolazione "prima casa" può essere riconosciuta soltanto all'abitazione. Questo principio è stato espresso dalla Corte di cassazione con l'ordinanza n. 6160 del 7 marzo 2025.

Al riguardo occorre premettere che, per quanto riguarda la tipologia di beni che possono essere acquistati beneficiando dell'aliquota ridotta per la "prima casa" (2% in caso di acquisto soggetto ad imposta di registro, 4% in caso di acquisto soggetto a Iva):

• l'articolo 1 della Tariffa, parte prima, allegata al testo unico sull'imposta di registro, Dpr n. 131/1986 prevede che il beneficio può essere applicato se l'acquisto ha per oggetto case di abitazione diverse da quelle censite nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9
• il comma 3 della nota II-bis dello stesso articolo sopra citato, estende in beneficio alle pertinenze dell'abitazione.

L'Amministrazione finanziaria, con diversi documenti di prassi (circolari n. 38/2005, n. 18/2013, risoluzione n. 32/2006) ha ritenuto applicabili le agevolazioni anche per l'acquisto di terreni pertinenziali, a condizione che gli stessi risultino graffati all'abitazione della quale costituiscono pertinenza.

Ulteriori documenti di prassi (circolari n. 12/2007 e n. 98/2000) hanno chiarito che, affinché possa attribuirsi rilievo al vincolo di pertinenza è necessario che risulti anche l'elemento soggettivo, ovvero la volontà del proprietario della cosa principale, o di chi sia titolare di un diritto reale su di essa, di creare il vincolo pertinenziale tra i due beni.

Nel caso di specie il contribuente aveva acquistato, con uno stesso atto, un'abitazione e un terreno limitrofo, richiedendo l'applicazione dell'agevolazione "prima casa".

L'Ufficio ha emesso un avviso di liquidazione ritenendo che le agevolazioni fossero applicabili soltanto per l'abitazione e non per il terreno.

Sia la Ctp di Caserta che la Ctr della Campania hanno respinto il ricorso del contribuente. In particolare i giudici regionali hanno rimarcato che nell'atto di acquisto i benefici fiscali erano stati chiesti espressamente solo per il fabbricato e non era stata fornita alcuna prova in merito alla pertinenzialità tra i due beni, né risultava la volontà dell'acquirente di instaurare il vincolo pertinenziale tra i due beni acquistati. Tale vincolo non risultava neanche dalla perizia di parte che era stata allegata all'atto di compravendita.

Al riguardo i giudici della Corte di cassazione hanno richiamato il loro pregresso orientamento (Cassazione n. 3148/2015, n. 6259/2013) in base al quale, in tema di agevolazione "prima casa", il concetto di pertinenza "…è fondato sul criterio fattuale della destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio od ornamento di un'altra…".

In motivazione si è ribadito che ciò che rileva per definire la pertinenza non è la classificazione catastale, ma il rapporto di complementarietà funzionale che, pur lasciando inalterata l'individualità dei singoli beni, comporta l'applicazione dello stesso trattamento giuridico.

Si è, quindi, affermato che il carattere pertinenziale di un bene rispetto ad un altro, dipende dalla circostanza che la pertinenza sia destinata a servizio od ornamento (articolo 817 cc) del bene principale. Rilevano, pertanto, sia il fattore oggettivo, cioè il carattere strumentale di un bene rispetto ad un altro), che il fattore soggettivo, cioè la volontà del titolare dei beni di asservire l'uno all'altro.

Nel caso oggetto della pronuncia in commento mancavano entrambi i requisiti sopra indicati.

I giudici della Cassazione hanno ritenuto che, in merito al vincolo pertinenziale "…non è pertanto sufficiente, per la sussistenza di tale rapporto, la teorica possibilità che una cosa possa eventualmente servire all'altra, al fine di renderla più utile o più amena, ma è invece necessario che sussista una stabile destinazione, senza la quale la cosa al cui servizio od ornamento la pertinenza è rivolta risulterebbe menomata, o comunque sostanzialmente diversa."

La Corte, ai fini della soluzione della controversia, ha anche preso atto del fatto che in atto erano stati pattuiti corrispettivi distinti tra abitazione e terreno, a dimostrazione dell'autonomia economica dei due beni.

Alla luce di queste considerazioni è stato ritenuto legittimo l'avviso di liquidazione mediante il quale l'Ufficio ha revocato le agevolazioni "prima casa" per il terreno, limitando l'applicazione del beneficio alla sola abitazione. 

Da Fisco Oggi